Der Kauf vom Bauträger

Neubauwohnungen oder Reihenhäuser werden oft schon vor Fertigstellung zum Verkauf angeboten. Dies hat den Vorteil, dass Ihre Wünsche bei der Planung und der Ausstattung berücksichtigt werden können. Im Normalfall ist damit aber auch eine Vorauszahlungspflicht verbunden.

Vor dem Verlust Ihrer Zahlungen im Falle des Konkurses des Bauträgers schützt Sie dabei das Bauträgervertragsgesetz (BTVG).
Das Gesetz ist auf Kaufverträge anzuwenden, wenn der Käufer vor der Fertigstellung des Objektes vereinbarungsgemäß Zahlungen von mehr als € 145,-- pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten hat.

Die Sicherung entsprechend des BTVG erfolgt auf mehreren Ebenen:

  • Der Bauträger ist verpflichtet, Ihnen umfassende Informationen zukommen zu lassen;
  • Die Zahlungen an den Bauträger erfolgen erst nach entsprechender Sicherstellung und meist nur in Raten, die dem aktuellen Baufortschritt in etwa entsprechen;
  • Die Zahlungen werden zwangsweise über einen Treuhänder, der zwingend ein Notar oder ein Anwalt (mit entsprechender Berufshaftpflichtversicherung) ist, abgewickelt.

Informationspflicht

Der Bauträger hat Ihnen folgende Informationen über das Objekt vor Unterfertigung eines Kaufanbots schriftlich zu erteilen.

  • Beschreibung der Wohnung (Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibung);
  • Höhe und Fälligkeit des Kaufpreises – Ratenplan;
  • Art der Sicherung des Käufers;
  • den spätesten Übergabetermin;
  • vom Käufer allenfalls zu übernehmende Lasten;
  • Name des allenfalls zu bestellenden Treuhänders.

 Sicherungsmodelle

  1. die schuldrechtliche Sicherung durch Garantie, Bürgschaft, oder geeignete Versicherung,
  2. die grundbücherliche Sicherung in Verbindung mit dem Ratenplan,
  3. die pfandrechtliche Sicherung,
  4. Sondermodelle.


Sicherung durch Grundbuch und Ratenplan:
Eines der in der Praxis am häufigsten eingesetzte Sicherungsmodell ist die Sicherstellung des Erwerbers im Grundbuch samt Zahlung des Kaufpreises nach einem Ratenplan. Der Ablauf ist dabei wie folgt:

  1. Bestellung eines Treuhänders (nur Rechtsanwalt oder Notar), der u.a. die Erfüllung der Sicherungspflicht des Bauträgers zu überwachen hat,
  2. grundbücherliche Sicherstellung des Erwerbs auf der zu bebauenden Liegenschaft (bei Erwerb von Wohnungseigentum genügt die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum),
  3. Sicherung der Lastenfreiheit der Liegenschaft,
  4. Zahlung nach Ratenplan, wobei jeweils auch einem bestimmten Baufortschritt Zahlungen zu leisten sind,
  5. Die Zahlung des gesamten Kaufpreises an den Treuhänder vor Erreichen der Ausbaustufen ist zulässig. Dieser darf die Teilbeträge aber erst nach Baufortschritt an den Verkäufer weiterleiten.
  6. Die Feststellung des Abschlusses des jeweiligen Bauabschnitts erfolgt durch einen Sachverständigen.


Achtung!

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Bettina Piber

Dr. Bettina Piber

Notarsubstitutin im Notariat Schöffmann

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